Desde que el presidente Javier Milei asumió en diciembre de 2023, he soñado con desarrollar al menos mil viviendas en Argentina para demostrar que un modelo inspirado en la Federal Housing Administration (FHA) de EE.UU. puede resolver el déficit de más de 4 millones de hogares que afecta a nuestro país.
No vengo desde la teoría. Desde los años 90, he construido miles de viviendas en Estados Unidos y Puerto Rico con este modelo: un sistema privado, sostenible y probado, que permite a familias de ingresos bajos y medios acceder a la vivienda propia sin subsidios estatales estructurales, sin clientelismo, y con eficiencia de mercado.
Mi propuesta consiste en implementar ese mismo esquema en Argentina, adaptado al contexto local, con regulación federal mínima y liderazgo del sector privado. El objetivo no es que el Estado financie casas, sino que cree las condiciones para que el crédito fluya, el sector privado construya y las familias accedan a una propiedad con esfuerzo, previsibilidad y respaldo.
Lo que encontré: oportunidades, pero también un vacío estratégico
Me reuní con funcionarios del Banco Nación y del Ministerio de Economía. Su respuesta fue clara: la vivienda no es una prioridad del gobierno nacional. La Secretaría de Vivienda fue cerrada y la responsabilidad transferida a las provincias, lo cual —si bien consistente con la filosofía de descentralización— impide que se creen los marcos regulatorios nacionales necesarios para que un modelo tipo FHA funcione.
Un programa así necesita mínima coordinación federal: normas unificadas, marco legal para hipotecas y seguros, registro digitalizado de títulos, y una estructura común que garantice previsibilidad a bancos, aseguradoras y desarrolladores.
La descentralización sin diseño estructural fragmenta la solución y desaprovecha una oportunidad histórica: resolver el problema social más complejo del país, con una herramienta de mercado, sin costo fiscal permanente y con enorme impacto económico.
¿Qué es el modelo FHA y por qué funciona?
Creado en 1934, el programa FHA revolucionó el acceso a la vivienda en EE.UU. mediante tres pilares fundamentales:
- Préstamos hipotecarios privados a 30 años, con tasas fijas y pagos mensuales bajos.
- Anticipos accesibles (3.5% promedio), gracias al seguro hipotecario financiado por el propio prestatario.
- Marco legal y regulatorio nacional coherente, que permite escalabilidad y eficiencia.
Los resultados son contundentes:
- Más de 50 millones de hipotecas aseguradas desde su creación.
- En 2023, el 80% de los préstamos FHA fueron para compradores primerizos.
- Un fondo de seguro autosustentable, sin depender del Tesoro estadounidense.
- Resiliencia: durante la crisis de 2008, evitó el colapso del mercado inmobiliario.
Este sistema no solo resolvió el déficit habitacional estadounidense. Convirtió el acceso a la vivienda en un motor de desarrollo económico, inclusión social y crecimiento formal.
¿Por qué ahora es el momento ideal para Argentina?
Las políticas de Milei han creado un entorno que hace posible por primera vez en décadas aplicar un modelo de crédito habitacional masivo sin intervención estatal directa:
- Eliminación del cepo cambiario en 2024.
- Superávit fiscal sostenido.
- Inflación en caída (de 289% anual a 3.7% mensual en marzo de 2025).
- Crédito hipotecario en recuperación (UVA reactivado, récord de hipotecas en Buenos Aires desde 2018).
- Desregulación del alquiler, que aumentó la oferta y redujo los precios en 30% reales.
- Caída de la pobreza del 52.9% al 38.1% en menos de un año.
Además, el gobierno ha propuesto fideicomisos al costo, créditos basados en el ahorro y modelos cooperativos liderados por privados. Todo esto es 100% compatible con un programa tipo FHA.
Señales internacionales: el momento geopolítico también acompaña
1. FMI: Apoyo financiero y validación técnica
El reciente desembolso de USD 20.000 millones del FMI y su respaldo a la política fiscal del gobierno mejoran la posición externa de Argentina, reducen el riesgo país y allanan el camino para mecanismos de financiamiento inmobiliario a largo plazo.
2. Tesoro de EE.UU.: Interés estratégico
Las declaraciones del Secretario del Tesoro de EE.UU. respaldando las reformas de Milei envían una señal clara: Washington quiere ver que las reformas promercado funcionen también en el plano social.
Un programa tipo FHA abriría un nuevo mercado para aseguradoras, bancos e incluso home builders estadounidenses, interesadas en expandirse en países con seguridad jurídica, demanda insatisfecha y liderazgo promercado.
El impacto económico: más allá de la vivienda
Implementar un modelo tipo FHA no solo permitiría que millones accedan a su casa propia. Activa el sector más multiplicador de la economía formal:
Empleos directos: albañiles, técnicos, arquitectos, electricistas, etc.
Empleos indirectos: transporte, logística, industria, retail, tecnología.
Demanda agregada: cemento, acero, vidrio, grifería, pinturas, cerámicos, electrodomésticos.
Mayor bancarización y formalización financiera.
Incremento de la inversión privada nacional e internacional.
Estabilidad social: menos pobreza, más arraigo, mejor calidad de vida.
Por cada peso invertido en vivienda, se generan entre 1,5 y 2,5 pesos en actividad económica adicional.
Qué necesita este modelo para funcionar en Argentina
- Hipotecas a 30 años con tasas fijas o ajustadas al CVS
- Seguro hipotecario privado, financiado por los prestatarios
- Securitización con reglas claras para crear un mercado de MBS
- Registro nacional digitalizado de hipotecas y títulos
- Procedimientos judiciales ágiles para ejecuciones
- Marco regulatorio federal simple, transparente y previsible
- Supervisión de aseguradoras privadas
- Educación financiera y scoring crediticio básico
Todo esto puede hacerse sin crear un nuevo ministerio. Basta una agencia técnica nacional, una coordinación interjurisdiccional o una oficina regulatoria ad hoc.
Mi propuesta
Propongo un piloto inicial de 1.000 viviendas, sin subsidios, financiado por el sector privado, que permita demostrar que:
- El modelo funciona en Argentina.
- Se puede escalar sin carga fiscal.
- Genera impacto económico, social y político positivo.
Estoy dispuesto a liderar esta experiencia, como lo hice en EE.UU. y Puerto Rico durante más de 30 años. Con el marco adecuado, puedo desarrollar estas viviendas en los próximos 18 a 24 meses.
Presidente Milei:
Usted ha demostrado que el cambio es posible si se hace con decisión, evidencia y convicción moral. Lo invito a considerar esta oportunidad. No se trata de gastar, sino de habilitar. No se trata de volver al Estado constructor, sino de liberar al mercado para que resuelva un problema que el estatismo no supo, no quiso y no pudo resolver en un siglo.
Este modelo puede marcar una nueva era de crédito, propiedad y libertad para millones de argentinos. Y puede ser, como sus otras reformas, una señal más de que cuando el mercado lidera, la Argentina avanza.
